ESCROW-SERVICE® FÜR IMMOBILIEN-TRANSAKTIONEN

Erwerbsnebenkosten in Form von Steuern, Notar- und Gerichtsgebühren sind ein „not­wen­diges Übel“ jeder Immobilien-Transaktion. Zuletzt sind diese Kosten in vielen Bundesländern infolge einer Anhebung der Grund­erwerb­steuer nochmals erheblich gestiegen. Grund genug, um Einspar­potential bei diesen verlorenen Positionen zu identifizieren, sei es zur Steigerung der eigenen Rendite oder zur Senkung der „Total Expense Ratio“ eines Fonds.

D&R Escrow-Service® ist die kostengünstige Alternative zum Notar­­ander­­konto und die sichere Alternative zur üblichen, aber fragwürdigen, Direktkaufpreiszahlung. Vorleistungs­risiken werden mit D&R Escrow-Service® egalisiert und zuverlässig minimiert. Daneben bietet D&R Escrow-Service® weitere standard­mäßige und optionale Sicherungs­mechanismen, die in dieser Form neue Maßstäbe auf dem Gebiet der Kauf­vertrags­abwicklung setzen.

D&R Escrow-Service® als Alternative zur Kaufpreisabwicklung über einen Notar
Kaufverträge über Grundstücke müssen notariell beurkundet werden. Die Einschaltung eines Notars in Grund­stücks­geschäfte ist somit in einem gewissen Umfang unvermeidbar. Sie braucht aber auch nicht weiter gehen, als es zwingende gesetzliche Form- oder Verfah­rens­vor­schriften gebieten. D&R Escrow-Service® ist darauf ausgerichtet, Abwick­lungs­dienst­leistungen, die üblicher­weise und ohne gesetzliche Notwendigkeit von Notaren erledigt werden, zu ersetzen.

Die herkömmliche Praxis der Kaufpreisabwicklung
Die notarielle Vertragspraxis sieht für die Abwicklung der Kaufpreiszahlung aus Grund­stücks­geschäften zwei verschiedene Durch­füh­rungs­wege vor: Die Zahlung über ein Notar­ander­konto und die Direktkaufpreiszahlung. Die Direktkaufpreiszahlung ist heute der Regelfall der Kauf­vertrags­ab­wicklung.

Bei der Abwicklung über ein Anderkonto fungiert der Notar als Treuhänder. Er tritt als unparteiischer Dritter zwischen die Kaufvertragsparteien. Zu Beginn des Abwick­lungs­pro­zesses nimmt er den Kaufpreis entgegen und zahlt diesen – bei Vorliegen bestimmter Aus­zah­lungs­voraus­setzungen – gegen Übertragung des Grundeigentums an den Verkäufer aus.

Bei der Direktkaufpreiszahlung fließt der Kaufpreis dagegen nicht über den Notar. Die Abwicklungstätigkeit des Notars besteht hier vor allem in der weisungsgemäßen Mitteilung und Entgegennahme von Informationen sowie im Anstoßen der Eigentumsübertragung. Der Kaufpreis fließt direkt zwischen dem Käufer und dem Verkäufer.

Die Nachteile der herkömmlichen Abwicklungsmodelle
Die Direktkaufpreiszahlung ist mit erheblichen Restrisiken für die Kaufvertragsparteien verbunden. Bei dieser Abwicklungsform lässt es sich nicht ausschließen, dass eine der beiden Vertragsparteien pflichtwidrig auf die Kaufvertragsabwicklung einwirkt. Auch können betrügerisch vorgehende Erwerbsinteressenten den Umstand, dass hier frühzeitig und unbesichert eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers bestellt wird, für ihre Zwecke missbrauchen.

Erhebliche Komplikationen drohen zudem im Fall eines Scheiterns der Kauf­ver­trags­abwick­lung, wenn eine ausländische Gesellschaft auf Erwerberseite beteiligt ist. Wiederum drohen Nachteile aus der ungesicherten Vorleistung einer Auflassungsvormerkung, da zur Löschung der Vormerkung die Existenz der ausländischen Gesellschaft formgerecht nachgewiesen werden muss. In allen diesen Fällen kommt die weitere Kaufvertragsabwicklung bzw. die notwendige Rückabwicklung zum Erliegen und es fallen regelmäßig erhebliche Gerichts- und Anwaltskosten an. Das vormerkungsbelastete Grundstück ist zwischenzeitlich faktisch entwertet.

Die Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto vermeidet die Risiken der Direkt­kauf­preis­zahlung, ist unstreitig sicherer als diese und bewirkt, dass Vorleistungsrisiken ganz entschei­dend verringert werden. Es entstehen aber hohe Kosten, da zwingend eine sogenannte „Verwahr­gebühr“ und bei Fremd­finanzierung zusätzlich eine sogenannte „Treuhand­gebühr“ in gesetzlich vorgegebener Höhe anfallen. Viel entscheidender ist jedoch, dass die Ander­konto­abwick­lung nicht für alle Transaktionen zur Verfügung steht. Kraft Gesetzes dürfen Notare ein Anderkonto nur in Ausnahmefällen verwenden. Die Regelung wurde zum Eigenschutz der Notare eingeführt.

D&R Escrow-Service®: Sicherheit bei jedem Grundstücksgeschäft durch Kaufpreisabwicklung über Treuhandkonten
Optimale Abwicklungssicherheit lässt sich bei Grundstücksgeschäften nur erreichen, wenn ein Dritter zwischen die Vertragsparteien tritt, der als Treuhänder im Rahmen der Kauf­preis­abwick­lung tätig wird. Die Funktion eines solchen Abwicklungsdienstleisters kann ein privatrechtlicher Treuhänder durch Bereitstellung eines Treuhandkontos ebenso wie ein Notar durch Bereitstellung eines Anderkontos übernehmen. In beiden Fällen lassen sich Abwick­lungs- und Vor­leis­tungs­risiken vermeiden und verbleibende Risiken zuverlässig steuern. Im Gegensatz zu einem Notar ist ein privat­rechtlicher Treuhänder, wie die DONNER & REUSCHEL TREUHAND, in der Preisgestaltung frei und kann ein Treuhandkonto auch in Situationen zur Verfügung stellen, in denen ein Notar auf die Direkt­kauf­­preis­zahlung verweisen muss.

Abwicklungssicherheit mit D&R Escrow-Service®
Bei der Entwicklung von D&R Escrow-Service® war es unser Anspruch, ein Abwicklungsmodell zu entwerfen, das neben der reinen Abwicklungsfunktion weiteren Mehrwert für die Durch­füh­rung von Immobilien-Transaktionen liefert.

Als Ergebnis können wir ein Treuhandkonzept präsentieren, das einen innovativen Siche­rungs­mecha­nismus beinhaltet und Vorleistungs­risiken des Verkäufers – die bei her­kömm­lichen Abwick­lungs­modellen typischer­weise ungesichert bleiben – signifikant reduziert. Gleiches gilt für die üblicherweise vom Käufer zu tragenden abwick­lungs­bezo­genen Kosten.

Die Kostenvorteile von D&R Escrow-Service® gegenüber der Abwicklung über Notaranderkonto
Das Einsparpotential und die Kostenvorteile von D&R Escrow-Service® sind erheblich. Sie variieren je nachdem, ob auch die Bereitstellung von Fremdkapital zu berücksichtigen ist. Im Vergleich zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung über einen Notar können Sie bei Inanspruch­nahme unserer Dienste mindestens 50 Prozent der gesetzlichen Verwahrgebühren einsparen.

Die weiteren Vorteile von D&R Escrow-Service® im Überblick
D&R Escrow-Service® verkörpert eine Weiterentwicklung der herkömmlichen Modelle zur Kaufpreisabwicklung bei Immobilien-Transaktionen. Neben einem gesteigerten und kostenoptimierten Abwicklungskomfort, sprechen insbesondere diese Argumente und Handlungsoptionen für die Nutzung unseres Dienstleistungsangebots:

• Optimale Abwicklungssicherheit auch dort, wo ein Notar kein Anderkonto anbieten kann
• Absicherung besonderer Erwerbssituationen (z.B. Veräußerung durch GbR, Auftreten ausländischer Erwerber, Ankauf durch Kapitalverwaltungsgesellschaft)
• Termingerechte und abgesicherte Übertragung des „wirtschaftlichen Eigentums“ nebst Überlassung des Besitzes vor Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch (rechtlicher Eigentumsübergang) und Kaufpreiserhalt
• Vermeidung ungesicherter Vorleistungen des Verkäufers
• Absicherung etwaiger Ersatzansprüche bei pflichtwidriger Nichtleistung des Kaufpreises
• Treuhandkonto als Kapitalsammelstelle zur Bereitstellung der Finanzierungsmittel verschiedener Kreditgeber
• Frühzeitige Klarheit, ob Geldmittel in Höhe des Gesamtkaufpreises bereitstehen

Unkomplizierte Einbindung der DONNER & REUSCHEL TREUHAND als Abwicklungsdienstleister
D&R Escrow-Service® ist als modularer Baustein ausgestaltet, der sich unkompliziert in die bekannte und bewährte Abwicklungspraxis von Grundstücksgeschäften einbinden lässt.

Auf Wunsch vermitteln wir Ihnen gern den Kontakt zu einem Notar, der bereits Erfahrungen mit D&R Escrow-Service® gesammelt hat. Gern übernehmen wir für Sie auch die not­wen­digen Abstimmungen mit einem beurkundenden Notar oder etwaigen Finan­zierungs­gläubi­gern, um die Imple­men­tierung von D&R Escrow-Service® für Sie so komfortabel wie möglich zu gestalten.

D&R ESCROW-SERVICE® FÜR M&A-TRANSAKTIONEN

D&R Escrow-Service® ermöglicht es den Beteiligten einer Transaktion, sich auf die wesent­lichen Elemente des M&A-Prozesses zu konzentrieren. Abwick­lungs­bezo­gene Kosten werden durch die Subs­titution notarieller Ander­konten reduziert und ineffiziente Abstim­mungen mit mandats­­abhängig wechselnden Notaren oder Banken vermieden. Unsere umfassenden Abwick­lungs­­dienst­­leis­tungen runden Konto­lösungen und Zahlungs­­dienste der DONNER & REUSCHEL Aktien­­gesell­­schaft ab, die bei Bedarf auch kurzfristig über unsere Mutter­gesellschaft als Bank­­koope­ra­tions­­partnerin bereit­­gestellt werden können.

Der Status quo
Gemessen an Bedeutung und Schwierig­keits­grad der Aufgaben­stellung im Vergleich zu den komplexen Heraus­forde­rungen einer Transaktion, nehmen die Abstimmungen bis zur technischen Einrichtung einer Escrow-Lösung häufig unver­hältnis­mäßige Intensität und einen unange­messenen Umfang an. Ursächlich sind vor allem fehlende Profes­sionalisierung und Standardisierung auf Seiten der herkömmlichen Anbieter von Escrow-Dienstleistungen.

Die professionelle Alternative
D&R Escrow-Service® ist die flexible und professionelle Alternative für Transaktionen mit Kaufpreisanpassungs- oder Sicherungsmechanismus. Egal, ob kurzfristige Absicherung eines Purchase Price Adjustement, Zurückbehaltung eines Deferred Purchase Price, längerfristige Absicherung von Garantien, Umsetzung von earn-out-Vereinbarungen oder schlicht zum Nachweis der Leistungsfähigkeit. In allen Fällen bietet D&R Escrow-Service® eine schnelle und unkomplizierte Treuhand- und Hinterlegungslösung von der Kontoeinrichtung bis zur Auszahlungsabwicklung. Auch jenseits der Standardkonstellationen sind wir der richtige Ansprechpartner. Wir stehen Ihnen immer zur Verfügung, wenn ein Grundgeschäft die Absicherung von Zahlungsströmen durch Einschaltung eines Dritten vorsieht. Soweit erfor­derlich, wirken wir auch an der Entwicklung und Umsetzung spezieller Einzelfalllösungen mit. Unsere Dienstleistungen richten sich gleichermaßen an „buy und sell-side“.

Der Escrow-Service nach Marktbedürfnissen
Sicherungsmechanismen, die eine gemeinsame Freigabe des Escrow-Betrags durch die Parteien vorsehen und insbesondere von Banken als Escrow-Dienstleister favorisiert werden, entsprechen nur selten den Bedürfnissen der Beteiligten. Deshalb erachten wir die Verein­barung und Umsetzung alternativer Freigabe­­mechanismen als Selbst­verständ­lichkeit. Wir halten für Sie eine Standard­­vertrags­doku­mentation vor, die diesem Gedanken verpflichtet ist. Die Bereit­stellung dieser ausgewogenen Vertrags­­doku­­mentation ist stets Teil unseres Angebots, ebenso wie eine indivi­duelle Konfek­tionierung entsprechend den Bedürfnissen des jeweiligen Mandats. Soweit gewünscht, können die Parteien auch ihre eigene Vertrags­­doku­mentation vorgeben. Wir stellen uns in diesem Fall kurzfristig und unkompliziert auf die bereit­gestellte Dokumentation ein. Grenzen ergeben sich nur, soweit wir unsere Über­partei­lichkeit oder unser Selbst­verständnis als unabhängiger und fremd­nütziger Dienst­leister tangiert sehen.

Der Kostenvorteil
Ein ganz entscheidender Vorteil von D&R Escrow-Service® ergibt sich auf der Kostenseite. Sofern Sie sich für D&R Escrow-Service® und für unsere Treuhand- und Hinter­legungs­dienst­leistungen entscheiden, ist das Gerichts- und Notar­kosten­gesetz (GNotKG), anders als bei Einschal­tung eines deutschen Notars, nicht anwendbar. Gesetzlich vorgegebene Gebühren­bemes­sungen, von denen keine Abweichung zulässig ist, gelten für uns nicht. Unsere Preise liegen vielmehr erheblich unter den Gebühren­positionen des GNotKG und sind zudem individuell verhandelbar.

Die Ergänzungsoptionen
Für Parteien, die nicht auf die Einschaltung bestimmter Kredit­institute festgelegt sind, vereint D&R Escrow-Service® zudem weitere, optionale Dienstleistungen. Über unsere Mutter­ge­sell­schaft, der DONNER & REUSCHEL Aktiengesell­schaft, einem KWG-Institut mit Voll­bank­lizenz, besteht Zugang zu vielen Bank­dienst­leistungen, die neben unseren Treuhand- und Abwick­lungs­dienst­­leistungen „aus einer Hand“ bezogen werden können. Die kurzfristige Bereit­stellung gesonderter Abwicklungs­konten für Zahlungen mit sofortiger Erfüllungs­wirkung ist auf diese Weise ebenso sichergestellt wie die komfortable Konvertierung vieler Währungen oder der Zugang zu Absicherungs­geschäften zur Steuerung etwaiger Währungs­risiken.

Die Sicherheit
Mit Einbindung eines Escrow-Agenten in die Abwicklung von Transaktionen gelangen erheb­liche Vermögens­werte in dessen Verfügungs­gewalt, daher ist die Sicherheit der anvertrauten Vermögens­gegenstände vor denkbaren Verlust­risiken – neben der unverzicht­baren Abwick­lungs­sicherheit – von entscheidender Bedeutung. Vornehmlich dürfte sie bei Markt­teilnehmern zu finden sein, die sich in der Vergangenheit als zuverlässig und bewährt erwiesen haben.

Die DONNER & REUSCHEL TREUHAND GmbH & Co. KG ist seit 1965 als Treuhänderin tätig und blickt auf eine langjährige Praxis als Mittelverwendungskontrolleurin zurück. Sie hat sich während dieser Zeit einen hervorragenden Leumund im Bereich der Treuhand- und Mittel­verwen­dungs­kontroll­mandate erarbeitet und als zuverlässiger Partner bewährt. Seit 2004 wurden beispielsweise über die Mittel­­ver­wen­­dungs­­kontroll­­konten der Gesellschaft Mandate in einer Größenordnung von ca. zwei Milliarden Euro abgewickelt. Als Tochter­gesell­schaft des im Jahre 1798 gegründeten Bankhauses DONNER & REUSCHEL ist sie darüber hinaus Teil der SIGNAL IDUNA Gruppe. Dies bedingt nicht zuletzt eine faktische Einbeziehung in die hohen Sicherheitsstandards BaFin-beaufsichtigter Konzernunternehmen.